TOPICS

2016年12月

様式Dに土壌汚染対策法に係る事項を追加しました。

2015年11月

むつ市開発行為に伴う消防水利施設設置に関する事務処理要領を定めました。

2015年6月

むつ市開発行為に関する指導要綱を定めました。

むつ市内における開発行為許可の規模について

開発行為許可が必要となる対象面積の規模は以下のとおりです

  • むつ都市計画区域内については、開発面積が3,000平方メートル以上
  • 都市計画区域外については、開発面積が、10,000平方メートル以上 

むつ都市計画区域については、むつ市ホームページ内、むつ市の都市計画のページ をご覧ください。

 

開発行為の許可 提出部数について

都市政策課に提出する開発行為許可申請書および完了届の提出部数は、2部となります。

公共施設の管理者等と行う都市計画法第32条の届出・協議の際の提出部数は、各管理者へお問い合わせください。

開発行為等許可申請等手数料について

むつ市手数料条例で定めている開発行為等許可申請等手数料について、根拠法令とともに一覧表にしました。

むつ市における開発行為の基準を明確化します(2009年10月)

 むつ市における開発行為許可申請事務において、審査基準の明確化を行い開発許可手続の迅速化、簡素化をすることとしました。
 技術基準の運用についての審査基準も明確にする必要があり、両方の審査基準をあらかじめ公表するなど開発許可制度の公平性、透明性を高めることとします。

 

審査基準の明確化

開発行為許可が必要となる対象面積の規模において開発行為がある場合、開発行為の許可(都市計画法第29条第1項)が必要となります。

ここで、開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う〈土地の区画形質の変更〉をいいます。

 

土地の区画形質の変更について

 土地の区画形質の変更とは、〔区画の変更〕、〔形の変更〕、〔質の変更〕と概ね3つに分けることができ、それぞれの変更については次のとおりとします。
 

  • 区画の変更

公共施設(道路、排水路等)の整備、廃止等によって、従来の敷地の境界を変更すること。
 

  • 形の変更

高さ2メートルを超える切土、高さ1メートルを超える盛土、切土と盛土を同時に行い合計する高さが2メートルを超える造成工事により土地の形状を1か所でも変更すること。
 

  • 質の変更

農地等宅地以外の土地を建築物の敷地又は、特定工作物の用地にし、土地の利用状況を変更すること。ここで「宅地」とは次のいずれかに該当する土地をいいます。

  1. 現に建築物が存する土地。(仮設建築物及び違反建築物は除く)
  2. 土地登記簿の地目が(2年以上前の受付)「宅地」又は「雑種地」である土地で、現在、農地や山林として利用されていない土地。
  3. 固定資産税課税台帳の現況地目が2年以上前から「宅地」又は「雑種地」である土地で、現在、農地や山林として利用されていない土地。
  4. 従前、建築物の敷地として利用されていた土地で、現在、農地や山林として利用されていない土地。(5年以上前に建築物を除去した土地は除く)
  5. 都市計画法に基づく開発行為の許可を受け、完了公告がなされた土地。

    また、開発行為の許可を受けた土地において、緑地、公園等を宅地化するときは質の変更となります。
     
開発区域の基準について

 「開発区域」とは開発行為をする土地の区域をいいます。ただし、主として建築物の建築又は特定工作物の建設のために一体的に整備する土地の区域があり、その一部において土地の区画形質の変更を行う場合には、区画形質の変更を行わない部分を含め一体的に整備する土地の区域全体を開発区域とみなします。

1. 既存道路に接道させるために必要とされる取付道路を築造する場合は、公共施設の整備に該当するので、開発区域に含みます。また、取付道路と認められない路地状の敷地も開発区域に含みます。

注意事項:例)1の場合、取付道路は都市計画法第32条協議が必要です。また、例)2の場合、路地状部分は開発区域に含めずに、建築基準法第43条の許可が必要です。

 

2. 建築物の建築等を行わない区域でも、建築物の敷地と一体的に利用される土地(駐車場等の共用)は開発区域に含みます。

例

 

3. 敷地を拡張して増築する場合で、既存宅地化が2年以上前は、増築に伴う敷地拡張部分を開発区域として取り扱います。ただし、必要に応じて既存敷地の排水施設等に関しても、許可基準を適用します。

例

 

4. 敷地の一部を分割して用途上可分の建築物を建築する場合で、開発行為がある場合は、新たに分割した区域を開発区域とします。

例

 

5. 同一開発事業者が、法第36条第3項の公告後2年以内に隣接した区域を開発する場合であって、既開発部分と相互に密接な関係を有する開発と認められる場合は、追加造成される土地の面積規模、予定建築物の有無にかかわらず、一体的な開発区域として取り扱います。

 

6. 同一開発事業者が、当初、開発許可対象規模未満で行った開発行為の終了(造成の完了)後2年以内に隣接した区域を開発する場合であって、既開発部分と相互に密接な関係を有する開発と認められる場合は、追加造成される部分との合計が開発許可対象規模を超えた時、予定建築物の有無にかかわらず、一体的な開発区域として取り扱います。

 

7. 同一開発事業者が、当初、開発許可対象規模未満で行った造成の完了後2年以内に隣接した区域を開発する場合であって、既開発部分と相互に密接な関係を有する開発と認められる場合は、追加造成される部分に開発行為があり、区域の合計が開発許可対象規模を超えた時、一体的な開発区域として取り扱います。

 

8. 一団の土地を複数の開発事業者が区分して造成する場合で、排水施設や道路等の設置が一連のものとして行われ、実質的に一体の造成と認められる時には、原則として一体的な開発区域として取り扱います。

 

9. 複数店舗と駐車場及び通路等を共用し利用される区域は一体的な開発区域として取り扱います。

  

10.既開発部分に近接し、2年以内に別開発事業者が開発行為を行い3,000平方メートル以上の一体的な開発区域となる時、追加分が開発許可の対象となり、一体的な開発区域に対し技術基準が適応となります。

新たな事業による緑地等の敷地回復について

開発行為により設けられた開発区域内での公園、緑地または広場(緑地等)が、開発行為の完了後の事業によってその敷地を失う際、敷地の回復について次のとおりとなります。

  1. 事業者は、事業着手前に都市政策課と協議を行ってください。
  2. 事業者が、緑地等の代替地を確保することとします。
  3. 従前の緑地等の隣接地に代替地を設けることとします。
  4. 3が、周辺の状況により難しい場合、近隣に代替地を設けるものとします。
  5. 代替地の敷地面積は、過度な事業費の拡大を招く場合を除き、従前の敷地面積と同等以上とします。(過度な事業費とは、家屋の移転等が必要な場合)
  6. 事業者は、代替地を緑地等へ地目変更を行い、市に帰属等をするものとします。(開発行為の場合、新たな一体的な開発区域として捉え、その時の事業面積で新たな開発行為の許可が必要です)
  7. 開発区域の良好な環境を害する恐れが無いとき、または公益上やむを得ないと許可した場合は、代替地の確保を省略することとします。

消防水利施設設置について

消火栓や防火水槽等の消防水利施設の設置の際は、消防本部と協議後、都市計画法第32条の同意・協議を防災安全課と行うことになります。 

消防水利施設については、消防法に基づく消防水利の基準(総務省消防庁ホームページ)に適合する必要があります。

むつ市開発行為に関する指導要綱等

完了時期の帰属に関する参考書式
消防水利施設に関する書類は防災安全課、道路・公園・緑地等は都市政策課へ提出となります (提出部数1)

その他の必要な手続き

都市計画法による開発許可にかかわらず、下記の手続き・届出が必要となる場合があります
  1. むつ市立地適正化計画による誘導区域外での行為の届出(行為着手の30日前までに届けなければなりません)
  2. 土砂災害防止法、森林法、農地法等の法令に基づく許可
  3. 都市計画区域内であって用途地域が指定されていない区域における開発行為については、「むつ市における土地利用の適正化に関する条例」に基づく手続き

  4. 青森県景観条例に基づく大規模行為についての事前の届出制度(行為着手の50日前までに届けなければなりません)

開発行為許可制度とは

 昭和30年代に始まった我が国経済の高度成長、産業構造の変化等に伴い産業及び人口の都市への集中が激しくなり、大都市を中心として急激な都市化が進行し、その結果、都市における工場用地、住宅用地等の乱開発により無秩序な市街地が形成されました。

 このような不良市街地の弊害を除去し、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保するためには、総合的な土地利用計画を確立し、その実現を図ることが必要でした。このため、昭和43年に制定された新しい都市計画法(以下「法」という。)では、都市計画区域を「優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」である市街化区域と「市街化を抑制すべき区域」である市街化調整区域に区域区分(いわゆる「線引き」)し、段階的かつ計画的に市街化を図ることとされました。

 開発許可制度は、(1)これらの目的を担保すること、(2)都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けるなど良質な宅地水準を確保すること、の二つの役割を果たす目的で、昭和45年の法改正により創設されたものです。

 青森県では、昭和46年3月20日に八戸都市計画区域、昭和46年3月31日に弘前広域都市計画区域、昭和46年12月18日に青森都市計画区域、昭和54年5月8日に六ヶ所都市計画区域が市街化区域と市街化調整区域に線引きされ、同日から開発許可制度が適用になりました。

 その後、線引きされていない都市計画区域も開発許可制度の対象とされ、さらに平成12年の法改正では、モータリゼーションの進展等により都市的な土地利用が全国的に展開している状況を踏まえ、大規模な開発については都市計画区域の内外にかかわらず許可の対象とされたところです。

 

むつ市内の開発行為許可申請先は 

都市政策課 都市計画グループとなります。 
開発許可制度は複雑であり、様々なケースが考えられますので、必ず事前相談をしてください。

 


 

関係団体等のリンク